2019年度深圳城市更新重点政策回顾与评析
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因篇幅有限，如读者需详细了解2019年深圳市城市更新政策，欢迎添加西政资本的微信（微信号：XZ-ziben），转发我们公众号的专业文章到朋友圈后截图给西政资本领取：《2019年度深圳市城市更新政策汇编》
2. 2019开工必备：深圳各区2018年城市更新政策梳理与解读（手册稿）
3. 东莞市、惠州市城市更新政策汇编（西政资本201912版）
一、加法不变，容积率审查指引修订后印发（2月）
二、用地审批规则印发，立项-专规-实施主体确认后的“第四阶段”有据可依（3月）
三、计划申报与审批规则进一步明确，规范城市更新节奏（3月）
四、城中村（旧村）综合整治，“不大拆大建”（3月）
五、不遗余力扶持实体经济，工业新政三连发（3、4、5月）
六、“新暂行措施”正式印发，细节有待完善（6月）
七、股份公司条例落地，社区党委领导作用明确（9月）
八、标定地价出台，乘法继续，测算规则继续明确（10月）
九、“十三五”规划中期调整尘埃落定，“十三五”还看2020（11月）
十、棚改、整备政策逐步完善，存量开发“三驾马车”一个都不能少深圳城市更新在经历2017年强区放权“试行年”、2018年“政策年”之后，2019年正式进入快速发展年。伴随深圳各区各个城市更新项目的快速推进及粤港澳大湾区（2019年2月18日）、先行示范区（2019年8月18日）等重大利好，城市更新进展亦如火如荼。
一、加法不变，容积率审查指引修订后印发（2月）
（一）
政策出台背景
2019年农历春节前的倒数第二个工作日——2019年2月2日，完成更名后的深圳市规划和自然资源局发布了重磅文件——《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号），该文件是对《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》（深规土〔2015〕525号）、《市规划国土委关于适用<深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）>第七条规定的通知》（深规土〔2016〕1049号）、《市规划国土委关于加强已批准规划城市更新项目容积率管理的通知》（深规土〔2013〕9号）三份文件修订的结果，早在2018年6月14日即已启动公开征求公众意见工作。
（二）
政策要点与点评
第一，首次明确“规划容积”的概念，规划容积是地上规定建筑面积与地下规定建筑面积之和，由基础容积、转移容积、奖励容积三部分相加组成。
第二，居住、商业功能的混合用地取值有调整，R+C/C+R用地类型中R按照60%/40%取值。
第三，更新单位为无相应功能（综合医院、高中、初中、小学），在符合国家及深圳市相关设计标准及规范的前提下，在法定规划基础上额外增配的，在原有转移容积测算的基础上，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积。
第四，提高垃圾转运站、变电站、社康中心等设施的奖励
第五，完善市政府另有规定情形、密度分区未覆盖地区、城中村及旧屋村测算规则。
二、用地审批规则印发，立项-专规-实施主体确认后的“第四阶段”有据可依（3月）
（一）
政策出台背景
2019年3月1日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规〔2019〕2号），该文件是对《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》（深规土〔2011〕22号）的修订和完善。
（二）
政策要点与点评
第一，由区政府核发用地批复，并对批复模板进行了规范；
第二，针对分期实施、分项目实施的，对开发建设用地审批的单位进行了明确；
第三，针对非农VS两规、非农VS老屋村重合情形处理进行了明确；
第四，农用地转用实施方案由区城市更新机构拟订并与开发建设用地同步报区政府审批。
三、计划申报与审批规则进一步明确，规范城市更新节奏（3月）
（一）
计划申报规则
1.政策出台背景
2019年3月15日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号），该文件是对原《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》(深规土告〔2010〕16号）的修订。
2. 政策要点与点评
第一，扩大“工改保”的适用范围（工业区块线外的工业用地都可申请进行“工改保”）；
第二，明确拆除范围用地面积应当大于10000平方米；
第三，增加计划的调整类型及要求；
第四，增加计划调出的类型及流程；
第五，增加计划实施有效期管理制度。
（二）
计划审查规则
四、城中村（旧村）综合整治，“不大拆大建”（3月）
（一）
政策出台背景
2019年3月26日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（深规划资源〔2019〕104号），该文件全面落实了2018年10月习近平总书记在考察广东期间提出的“城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建”的精神。
（二）
政策要点与点评
第一，划定55平方公里城中村居住用地综合整治分区，确定保留城中村的规模和范围；
第二，综合整治分区内的用地执行刚性管控要求，不得进行大拆大建；第三，所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在 2020 年前正式实施的城中村，应纳入城中村综合治理三年行动实施范围；第四，各区年度调整比例不得超过10%，规划期内调整比例原则上不得超过30%。五、不遗余力扶持实体经济，工业新政三连发（3、4、5月）
（一）
工地用地供应
1.政策出台背景
2019年3月20日，深圳市人民政府印发《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号），4号文对《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）、《深圳市市级重点产业项目遴选实施办法》（深府办规〔2017〕4号）两个文件整合修订的结果。
2. 政策要点与点评
第一，整合重点产业项目遴选机制，实现土地精准供应；
第二，鼓励企业联合竞买，打造优质营商环境；
第三，完善地价标准（一般项目VS重点项目），健全土地有偿使用制度；
第四，贯彻落实强区放权，建立并施行“全方位、全年限”监管机制。
（二）
已批未建用地
1.政策出台背景
2019年4月29日，深圳市人民政府办公厅印发《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》(深府办规〔2019〕3号)，该文件是对《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深规土〔2015〕588号）修订的结果。
2. 政策要点与点评
第一，“商改居”超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房；
第二，“工改居”剩余用地按规划核算建筑面积，并全部建设为可销售的人才住房；
第三，销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定（现已调整）；
第四，2019年8月出台《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》（深规划资源〔2019〕386号）落实处理，2年内彻底解决所有已批未建土地问题。
（三）
扶持实体经济
六、“新暂行措施”正式印发，细节有待完善（6月）
（一）
政策出台背景
2019年6月11日，深圳市规划和自然资源据正式印发出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（深规划资源规〔2019〕5号），该文件对现阶段的城市更新工作进行了各项规划，相当于新的“暂行措施”，但还需细化。（二）
政策要点与点评
第一，支持产业用地提容，严控工改M0，强化M0总量管控；第二，加强对产业升级项目的审查和监管；
第三，鼓励城中村综合整治；
第四，积极推动搬迁人与被搬迁人开展协商谈判，合理引导搬迁预期；
第五，杜绝开发企业私下倒卖城市更新项目，降低城市更新成本；
第六，涉及以集体资产为主的城市更新项目，需按规定通过公开招标方式选择市场主体。
七、股份公司条例落地，社区党委领导作用明确（9月）
（一）
政策出台背景
2019年8月底，经深圳市第六届人大常委会第三十五次会议审议，修订后的《深圳经济特区股份公司条例》最终通过。2019年9月4日，深圳市人民代表大会常务委员会正式印发《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改〈深圳经济特区股份合作公司条例〉的决定》（深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告第一六〇号），该文件对于1994年制定的《深圳经济特区股份公司条例》，在1997年、2010年之后的第三次修订，此前已经过多次讨论。（二）
政策要点与点评
第一，推动产权制度改革完善股权设置——有偿配售、奖励等方式赋予公司高管募集股股份；第二，完善公司内部治理实现自主管理——增加一章规定集体资产管理委员会；
第三，加强外部监管完善监管体制机制——明确市、区股份合作公司监管部门和街道监管机构职责；
第四，充分发挥社区党委的领导作用——社区党委保证监督党和国家的方针、政策在本公司的贯彻执行，并参与公司重大问题的决策。
八、标定地价出台，乘法继续，测算规则继续明确（10月）
（一）
政策出台背景
2019年10月21日，周一上午，《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）和《深圳市2018年度标定地价成果》（深规划资源〔2019〕562号）横空出世。地价测算新则，在经过2018年12月17日、2019年4月30日两次征求公众意见后，终于尘埃落定。（二）
政策要点与点评
第一，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市；第二，统一地价管理体系，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中；
第三，通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制，加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度；
第四，对规则发布前已列入计划的城市更新项目，给与规则发布之日起6个月的“过渡期”；
第五，我市的土地市场价格=标定系数修正法*70%+剩余法*30%，按现有标定地价成功及规则无法准确计算地块地价，相关部门已经在建设我市的地价查询系统，敬请期待。
九、“十三五”规划中期调整尘埃落定，“十三五”还看2020（11月）
（一）
政策出台背景
2019年11月7日，深圳市规划和自然资源局正式印发了《深圳市城市更新“十三五”规划（中期调整）》。该文件实际在2018年年初即开始酝酿，2019年4月、2019年9月市规自局还多次征求更区政府的意见。针对该政策，政府与企业关注点不一，企业关心拆除重建的范围调整，区政府则关心指标能否完成。（二）
政策要点与点评
政策要点可简单归纳为“两减一增一调整”：第一，“两减”其一——新增拆除重建类更新单元计划目标规模；
第二，“两减”其二——各区“工改M0”类更新单元计划规模指标及比重；
第三，所谓“一增”——非独立占地的公共配套设施配建规模；
第四，所谓“一调整”——全市优先拆除重建区和各区拆除重建类更新空间范围（总规模不变、占补平衡的原则）。
政府发布后，各区也相应发布了各区的《城市更新“十三五”规划中期调整方案》，对各区的拆除重建范围都进行了一定程度的调整，2020年作为“十三五”的收官之年，“十三五”能否完成目标，还是要看2020年的具体情况了。
十、棚改、整备政策逐步完善，存量开发“三驾马车”一个都不能少
（一）
棚改新政
1.政策出台背景
2019年农历春节假期过后，正式“开工”的2019年2月，深圳市人民政府即以“1号文”的形式，正式印发了《深圳市人民政府关于棚户区改造工作职权调整的决定》（深圳市人民政府令第317号）及《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实深圳市人民政府关于棚户区改造工作职权调整决定的实施意见》（深府办规〔2019〕1号）。
2. 政策要点与点评
关于棚改的“1号文”要点可以简单归纳为四个字——“强区放权”，与2016年年底深圳城市更新“强区放权”一样，市政府把棚改相关的审批权限也下放到各区政府。罗湖-二线插花地、景福花园，福田-华富村、南华村、香蜜二村、八卦岭宿舍，南山-高新公寓，盐田-沙头角水厂宿舍，宝安-龙珠花园、海乐花园、碧海花园……等一大批棚改项目在2019年不断更新动态，“棚改”一下子成了大热门。
政策层面，除市级层面不断出台棚户区改造项目增购面积价格评估、棚改专项规划编制技术、棚改概念规划编制技术、棚改专项规划审批规则、容积率核算规则等政策外，深圳各区的“棚改基本法”也已基本集齐：
（二）
土地整备新政
1.政策出台背景
为落实土地整备利益统筹项目的补偿安置工作，解决补偿安置房转移登记问题，2019年6月3日，深圳市规划和自然资源局印发《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）。
2. 政策要点与点评
第一，255号文最大的亮点在于规定“补偿安置协议报送辖区土地整备机构备案”，这给后续土地整备拆迁能否进入项目公司成本留下了想象空间，但进成本是税务问题，市规自局实际并未明确。
第二，利益统筹项目的搬迁人，可以为原农村集体经济组织继受单位，也可以或原农村集体经济组织继受单位及按照相关规定确定的开发主体。
第三，补偿安置房屋规模等相关内容应纳入土地使用权出让合同，实际上就间接表明拆迁补偿是土地出让的附属义务，大大利好于土地整备利益统筹项目。
另外，在2019年7月24日深圳市规划和自然资源局印发的《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》（深规划资源〔2019〕361号）中，土地整备利益统筹项目也从2018年的76个增加到2019年的102个。这也充分说明，利益统筹项目越来越受到政府部门的重视，开发商后期亦将大有可为。
总结
总而言之，2019年更多的政策实际是对前期政策的一个修订和完善，行业内也常说：2018年是“政策上线年”，2019年则是“政策修订年”，大家可多注意。
需要说明的是，《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》、《关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知（征求意见稿）》、《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定（征求意见稿）》、《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定（征求意见稿）》等文件，目前均在征求意见或政府审批的过程中，尚未正式印发，极有可能会成为“2020年的深圳城市更新十大新政”，西政资本亦将持续跟进，欢迎大家多多关注。
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